L’assurance DO en copropriété : est-ce obligatoire ?

sommaire

» L'assurance dommages-ouvrage et la garantie décennale
» Rôle du syndic et responsabilités de la copropriété
» Quels sont les travaux menés par la copropriété ?
» Quels sont les travaux concernés par l'assurance dommages-ouvrage de la copropriété ?
» La copropriété peut-elle être considérée comme un maître d'ouvrage ?
» Comment assurer le bien construit ou réhabilité par la copropriété ?

L'assurance dommages-ouvrages (DO) est obligatoirement souscrite par le maître d'ouvrage qui fait réaliser les travaux. Selon les cas de figure, il peut s'agir d'un propriétaire, d'un vendeur, ou encore du mandataire du syndicat de copropriétaires. Cette assurance obligatoire fait partie intégrante du système de l'assurance construction en France.

L'assurance dommages-ouvrage et la garantie décennale

L'assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d'ouvrage. Ce dernier fait réaliser les travaux par une entreprise qui a souscrit de son côté un contrat d'assurance décennale. Dans les faits, l'assurance du maître d'ouvrage et celle du constructeur sont les deux éléments complémentaires d'un dispositif à double détente issu de la loi Spinetta du 4 janvier 1978.

Dans ce système d'assurance construction, les démarches en cas de dommages de nature décennale sont accélérées. Avant même la détermination des responsabilités, l'assurance dommages-ouvrage préfinance les travaux de réparation. Dans un second temps, l'assureur du maître d'ouvrage exerce ses recours contre le constructeur et son assureur en décennale.

Pour que le dispositif soit efficace, la souscription à un contrat d'assurance en bonne et due forme a été rendue obligatoire pour les deux parties. Le maître d'ouvrage souscrit obligatoirement une assurance dommages-ouvrage (DO) tandis que le constructeur souscrit obligatoirement une assurance de responsabilité civile décennale (RCD).

Cette responsabilité décennale vaut pour tous les dommages qui affectent la solidité de l'ouvrage et qui le rendent impropre à son usage. Certaines fissures ou certains désordres au niveau de la toiture peuvent par exemple entraîner à terme l'effondrement de l'édifice. Une telle menace sur un immeuble résidentiel rendrait le logement inhabitable et donc impropre à sa destination.

Ces malfaçons peuvent engager la responsabilité décennale du constructeur dans un délai de 10 ans à compter de la date de livraison du chantier. La validité de cette assurance est donc relativement longue et se concentre sur les dommages les plus graves. En principe, l'assurance dommage-ouvrage du maître d'ouvrage prend effet à l'issue de la première année couverte par la garantie de parfait achèvement (GPA).

Pour rappel, la non-souscription d'une assurance obligatoire est passible d'une amende de 75 000 € et d'une peine d'emprisonnement de 6 mois. Ne sont pas concernés par ces sanctions, les particuliers qui font construire un logement pour eux-mêmes ou leur famille.

Rôle du syndic et responsabilités de la copropriété

Le syndic représente la copropriété et assure sa gestion. Il peut s'agir d'un syndic professionnel ou bénévole. Le premier est une personne morale qui agit en son nom propre ou au sein d'une société. Le second, aussi appelé " syndic non-professionnel ", est sélectionné parmi les copropriétaires et sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d'un syndic professionnel.

Quels sont les travaux menés par la copropriété ?

Le syndicat de copropriété est responsable des travaux réalisés dans les parties communes : entrée, couloirs, cage d'escalier, façades, chauffage collectif, parking... Les travaux réalisés dans les parties privées restent sous la responsabilité de chaque copropriétaire.

Dans les deux cas, le projet peut comporter un risque de dommage de nature décennale. Si tel est le cas, la souscription par le syndic d'une assurance dommages-ouvrage permet de s'en prémunir. Ce sont les copropriétaires qui votent cette souscription lors de l'assemblée générale.

A noter : le syndic joue aussi un rôle de conseil en matière d'assurance construction. Si des travaux sont à prévoir, il doit informer les copropriétaires sur les assurances à souscrire.

Quels sont les travaux concernés par l'assurance dommages-ouvrage de la copropriété ?

Plusieurs opérations de travaux réalisées par la copropriété peuvent présenter un risque d'apparition d'un dommage de nature décennale. Cela est notamment le cas des travaux réalisés par les couvreurs ou les chauffagistes qui doivent intervenir sur le réseau de distribution du chauffage collectif par exemple. Pourquoi ? Parce que ces actions touchent à des ouvrages particulièrement sensibles de la construction. Ici : le clos et le couvert et des éléments indissociables du bâti (canalisation d'eau chaude encastrée). Les dommages liés peuvent ainsi être couverts par l'assurance dommages-ouvrage de la copropriété.

La copropriété peut-elle être considérée comme un maître d'ouvrage ?

Les syndicats de copropriétés font partie des consommateurs finaux d'une construction pouvant être considérés comme maîtres d'ouvrages, au même titre que les particuliers, les entreprises ou les promoteurs immobiliers.

Dès lors, la copropriété qui fait réaliser des travaux dans les parties communes doit veiller à ce qu'un contrat d'assurance DO soit souscrit pour garantir une réparation rapide si des malfaçons de nature décennale devaient survenir dans les 10 ans qui suivent la réception du chantier.

Comment assurer le bien construit ou réhabilité par la copropriété ?

Pour assurer le bien construit ou réhabilité par la copropriété, le contrat d'assurance dommages-ouvrage doit être souscrit avant le début du chantier.

Comme tous les propriétaires, vendeurs ou mandataires, la copropriété doit fournir à l'assureur les informations essentielles au bon dimensionnement du contrat : déclaration du risque, plans et déclaration d'ouverture du chantier, attestation des responsabilités décennales des entreprises sélectionnées...

L'indemnisation pourra alors être accordée en cas de sinistres couverts par l'assurance dommages-ouvrage. Dans le cadre de travaux réalisés en copropriété, cela peut par exemple être une rupture de canalisation encastrée, des fissurations importantes sur les murs, ou encore un risque d'effondrement de la toiture.