Quid de l'assurance décennale du marchand de biens

Quelle assurance décennale pour un marchand de bien ?

La qualification de " marchand de biens " comporte un certain intérêt de nature fiscale. Comment définir cette profession et comment savoir si vous devez ou non souscrire un contrat d'assurance décennale pour des opérations qui relèvent de ces activités ?

Qui sont les marchands de biens ?

Le marchand de biens peut être une personne physique ou morale. Elle se définit par ses activités d'achat-revente avec une intention spéculative.

Le marchand de biens, personne physique, achète le bien en son nom dans l'optique de réaliser une plus-value. Il peut s'agir d'un immeuble, d'un terrain à bâtir ou encore d'un fonds de commerce. Les actions et les parts sociales des sociétés immobilières entrent également dans le champ des activités du marchand de biens.

Une personne morale peut être qualifiée de marchand de biens à partir du moment où elle se livre à ces activités. Un artisan du bâtiment ou un architecte pourrait ainsi être marchand de biens en dehors de son travail. Il en va de même pour les particuliers en dehors du cadre professionnel. De fait, l'activité de marchand de biens n'est pas nécessairement une activité principale ou une activité professionnelle.

Le marchand de biens peut se contenter des opérations d'achat-revente, mais aussi procéder à des améliorations avant la vente, ou encore construire un logement neuf sur un terrain. Nous verrons que le caractère facultatif ou obligatoire de l'assurance décennale du marchand de biens dépend de ces actions de rénovation ou de construction. Rappelons que cette assurance couvre les dommages les plus graves, survenus dans un délai de 10 ans après la livraison d'un chantier.

Qu'est-ce qu'une opération relevant des activités de marchand de biens ?

La qualification de marchand de biens s'applique s'il est possible de prouver le caractère habituel de ces opérations, ainsi que la volonté de réaliser un gain.

La succession d'actions d'achat-revente est bien entendu un critère. Lorsque l'activité de marchand de biens est exercée à titre d'activité principale, la répétition de l'opération est inhérente au métier. Toutefois, le caractère habituel peut aussi être reconnu au vu des antécédents du particulier ou du professionnel exerçant un autre métier. L'importance des transactions et leur fréquence sont alors analysées. Dans tous les cas, l'achat du bien ou la souscription d'actions doit être effectivement suivi d'une vente.

L'intention spéculative s'évalue au moment de l'acquisition et non à la revente. C'est seulement si le bien a été acheté en vue de réaliser une plus-value que l'on peut parler d'une opération entrant dans le cadre des activités du marchand de biens. Comment peut-on juger d'une telle intention ? Si elle doit être caractérisée, la volonté spéculative est appréciée au cas par cas. Elle peut par exemple être révélée par un délai relativement court entre l'acquisition et la revente ou par le montant des bénéfices.

En revanche, s'il est prouvé que l'acquisition était motivée par des raisons d'ordre familial, alors sa revente ne sera pas considérée comme une opération relevant du régime des marchands de biens.

Le régime des marchands de biens, qu'est-ce que c'est ?

Si ces subtilités sont si importantes, c'est qu'elles peuvent appuyer ou non l'appartenance de l'opération au régime des marchands de biens.

Si l'administration fiscale associe votre activité à celle des marchands de biens, alors la plus-value est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon le taux marginal de l'impôt sur le revenu. S'y ajoutent enfin les prélèvements sociaux. Une fiscalité assez lourde.

S'agissant d'une société, la plus-value peut se voir imposée à l'impôt sur les sociétés et non pas à l'impôt sur le revenu. Pour les particuliers, le régime de plus-value qui s'applique est définitivement plus intéressant que celui des marchands de biens.

Mais être marchand de biens, c'est aussi bénéficier de droits d'enregistrement allégés à l'acquisition. Cet avantage n'est accordé que si le marchand de biens s'engage à revendre le bien dans les 5 années qui suivent la date d'acquisition.

Quels sont les risques après la vente ?

Le marchand de biens peut voir sa responsabilité engagée par les opérations de construction et de rénovation qui précède la vente. En France, tout constructeur d'un ouvrage neuf ou existant est tenu responsable des sinistres pouvant survenir 10 ans après la livraison du chantier. Le constructeur est présumé responsable des désordres affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à l'usage. Il doit donc s'assurer en conséquence.

Par exemple, le marchand de biens pourrait réaliser des travaux non conformes aux normes d'étanchéité en vigueur. Dès lors, et si après la vente ces défauts d'exécution compromettent la solidité de l'ouvrage ou son bon usage, alors le constructeur reste responsable des dommages pendant 10 ans.

Ici, le délai de 10 ans s'entend à compter de la date d'achèvement des travaux, et non pas à partir de la date de la vente.

Comment s'assurer en décennale pour ces opérations ?

Si votre responsabilité peut être engagée au titre de la garantie décennale prévue par l'article 1792-4-1 du Code Civil, alors vous devez obligatoirement souscrire un contrat d'assurance décennale avant le début des travaux.

L'attestation obtenue auprès de l'assureur décennal sera obligatoirement annexée au contrat de vente, si toutefois la revente a lieu dans les 10 années qui suivent la fin des travaux.

Pour être bien assuré en décennale, l'important est de faire preuve de la plus grande transparence sur ses activités. Un contrat qui omet une partie de vos activités à l'origine d'un dommage de nature décennale pourrait ne pas vous couvrir.