Assurance décennale et impropriété à destination : qu'est ce que c'est ?

L'impropriété à la destination : qu'est-ce que c'est ?

L'impropriété à destination a été introduite dans le champ de la garantie décennale par la loi Spinetta, du 4 janvier 1978. Selon l'article 1792 du Code Civil, l'impropriété à destination d'une construction est un critère d'appréciation de la gravité d'un dommage pouvant entrer dans le cadre de la responsabilité décennale.

Ce critère s'évalue en fonction de la destination première de l'ouvrage et de son affectation. Pour donner lieu à l'application de la garantie décennale, il est nécessaire que le critère d'impropriété à destination s'apprécie par rapport à l'ensemble de l'ouvrage, et non simplement à l'un de ses éléments constitutifs ou à l'un de ses équipements.

Ainsi, les dommages qui peuvent rendre l'ouvrage impropre à l'usage diffèrent de ceux qui peuvent affecter la solidité de l'ouvrage et de ses équipements indissociables, qui sont des critères d'appréciation plus facile à évaluer d'après le Code Civil car ils reposent sur des éléments matériels.

Exemples d'impropriété à destination en construction

L'impropriété à destination se distingue en 2 catégories : l'impropriété à destination par dangerosité et celle par inaptitude.

Impropriété à destination par dangerosité

Parmi les cas résultants à une impropriété à destination par dangerosité on retrouve :

• Le non-respect des règles en matière de sécurité incendie (absence d'un dispositif d'alarme conforme aux règlements de sécurité dans un immeuble de grande hauteur, absence de sas entre l'ascenseur et l'appartement, etc.). La garantie décennale des constructeurs peut prendre en charge du coût de la mise en place et de la maintenance d'un système d'alarme dans le cas où les immeubles ne seraient pas conformes aux règles de sécurité incendie et donc sujets à risque en termes d'incendie. Et cela, même en l'absence d'incendie ou de dommages au niveau de l'ouvrage ;
• La non-conformité aux normes parasismiques :
  • Un immeuble non conforme aux règles parasismiques au niveau des éléments essentiels de construction relève de la garantie décennale des constructeurs
  • Une maison située en zone de sismicité, lorsque les défauts sont multiples, ils constituent un facteur certain de risque lors d'un séisme, impliquant également la responsabilité décennale ;
• La sécurité des personnes. Lorsqu'il y a un risque d'accident ou qu'un a eu lieu, la responsabilité décennale est retenue. Par exemple, si une personne est mortellement blessée suite à chute de stalactites s'étant formées au niveau de la toiture, l'assurance décennale est engagée. La toiture d'une structure se trouvant en montagne devant être équipée d'un dispositif de protection pour éviter la formation de stalactites.

Impropriété à destination par inaptitude

Parmi les cas entrainant l'impropriété à l'usage par inaptitude on a :

• Le défaut d'implantation et non-respect des règles d'urbanisme. Une erreur au niveau de l'implantation d'une construction rendant nécessaire sa démolition et sa reconstruction, même partielle rend l'ouvrage impropre à l'usage et relève de ce fait de l'assurance décennale.
• Les défauts d'isolation phonique. Ceux-ci peuvent être des nuisances sonores provenant des établissements proches, la propagation des bruits dans les chambres d'un hôtel causant la gêne des résidents, le bruit du claquement des ardoises d'un toit lorsqu'il y a du vent ;
• Les désordres affectant le clos et le couvert de l'ouvrage. La garantie décennale couvre ainsi la présence d'insectes dans certaines structures, l'absence d'étanchéité de jardinières équipant un immeuble ou de protection d'un dispositif d'étanchéité de seuils de portes, etc.
• Les désordres affectant les éléments d'équipement installés avant réception. Cet élément se différencie du critère d'appréciation de gravité lié à la solidité des équipements indissociables, au travers du fait que l'équipement affecterait l'ouvrage dans sa globalité. On peut prendre pour exemple des défaillances ou dysfonctionnements d'installations de chauffage ou de climatisation qui ont nécessité l'engagement de la responsabilité décennale pour cause d'impropriété à la destination.

Les limites de l'impropriété à la destination

L'impropriété à destination relevant de la responsabilité décennale atteint cependant certaines limites. D'une part, il s'agit d'une notion subjective qui entraine des interprétations différentes de la part de la jurisprudence de la garantie décennale, et d'autre part, elle ne concerne pas la sensation d'inconfort.

La subjectivité

L'impropriété à destination est une notion subjective pouvant être interprétée librement par les tribunaux. En effet, elle est complexe à établir, car c'est l'entièreté d'un ouvrage qui doit être concerné par l'impropriété, et pas seulement une partie ou un équipement, pour relever de la responsabilité décennale. De fait, chaque situation est appréciée au cas par cas par les juges, selon la gravité des potentiels dommages et de ceux déjà causés.

La notion d'inconfort

L'inconfort ne fait pas partie des causes d'impropriété à destination et ne peut de ce fait relever d'une garantie décennale. Si des désordres sont causés par l'installation d'une climatisation entrainant un inconfort en période estivale uniquement, la maison n'est pas impropre à l'usage. Tout comme l'installation d'une pompe à chaleur pourrait causer un inconfort dans certaines pièces seulement et pas dans l'ensemble de la maison.