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Assurance dommage ouvrage : quelle sont les obligations légales

La nécessité de recourir à une assurance dommages ouvrage ?

L'assurance dommages ouvrage est une assurance obligatoire qui permet de couvrir la totalité des frais de malfaçon du gros oeuvre. Elle peut aussi être souscrite lors de travaux de rénovation si ceux-ci risquent de rendre la construction inhabitable ou de remettre en cause sa fiabilité. Cette assurance, qui ne doit pas être confondue avec l'assurance décennale, vise à protéger l'assuré des désordres qui pourraient survenir.

L'assurance dommages ouvrage a également pour vocation d'intervenir en cas de conflit entre l'assuré et le constructeur ou la société de rénovation. Lorsque c'est le cas, une double assurance entre en jeu. Il s'agit de « la garantie assurance dommages ouvrage » grâce à laquelle l'assureur peut dédommager son assuré sans rechercher la responsabilité d'un quelconque intervenant. Ainsi, l'assuré est indemnisé très rapidement. L'assureur de la responsabilité décennale du constructeur doit ensuite rembourser l'assureur « dommages ouvrage ». Cette procédure prend généralement plusieurs années. Grâce à ce double système d'assurance, l'assuré en conflit avec son constructeur n'a pas à attendre des années avant son indemnisation.

Pourquoi souscrire une assurance dommages ouvrage ?

L'assurance dommages ouvrage assure le financement des troubles de nature décennale avec ou sans une décision de justice. En cas de désordres de nature décennale causés à l'ouvrage, la garantie dommages ouvrage permet de réparer ces manquements sans rechercher la responsabilité. De cette façon, il est possible d'engager rapidement les travaux de réparation.

Elle protège l'assuré des risques relatifs à l'acte de construire. Le règlement des sinistres s'élevant chaque année pour les assureurs dommages ouvrage à 1 milliard d'euros, il faut que ce risque soit garanti. Si vous faites le choix en tant que particulier de ne pas souscrire cette assurance, la procédure d'indemnisation sera plus longue. Les dommages que couvrent l'assurance dommages ouvrage sont ceux qui rendent la maison inhabitable ou qui compromettent sa solidité :

  • affaissement du plancher,
  • défauts causés par un vice du sol,
  • grosses fissures dans les murs,
  • infiltration de l'eau par la toiture,
  • effondrement de la toiture.

L'assurance dommages ouvrage couvre également les biens d'équipement inséparables de l'ouvrage, le chauffage central par exemple.

L'assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire ?

Toute personne physique ou morale faisant réaliser des travaux a l'obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage.

Pour les maîtres d'ouvrage

Les maîtres d'ouvrage sont les consommateurs finaux du ou des biens en construction. Il peut s'agir :

  • d'un particulier,
  • d'une entreprise,
  • d'un promoteur immobilier,
  • d'un syndicat de copropriété.

La loi du 4 janvier 1978 rend obligatoire l'assurance dommages ouvrage. Elle l'est aussi bien pour la responsabilité des constructeurs de bâtiment que pour les dommages causés à l'ouvrage. L'entreprise doit être assurée pour répondre de la garantie de parfait achèvement une année après la réception des travaux. Il doit également répondre de la garantie de bon fonctionnement deux ans après la réception des travaux et de la garantie décennale.

Le maître d'ouvrage doit lui-même souscrire l'assurance dommages ouvrage. L'objectif est de garantir une réparation rapide de l'immeuble dans le cas où celui-ci serait affecté par des dommages causés par les entrepreneurs. Ces dommages résultent d'un vice caché et sont capables d'entraîner des désordres pouvant porter préjudice à la destination de la construction. Ainsi, le maître d'ouvrage obtient réparation par son propre assureur, et ce, de façon directe. Ce dernier se retournera contre l'entrepreneur ou le constructeur qui sont eux aussi assurés pour leur responsabilité.

Pour obtenir un prêt

L'assurance dommages ouvrage est d'abord une garantie qui s'adresse à tous les professionnels ou particuliers qui font construire un bien immobilier. Obligatoire, elle est imposée depuis 1978 par la loi Spinetta. Cette dernière oblige celui qui fait réaliser une construction de bâtiment à souscrire une assurance dommages ouvrage.

En principe, elle doit être contractée avant que l'ouverture du chantier ne soit déclarée. La souscription doit être faite pour le compte de l'assuré, mais aussi pour ceux des propriétaires successeurs. Elle prend effet suite à l'expiration du délai de parfait achèvement pour une période de dix ans à partir de la réception. Avec cette assurance, vous pouvez bénéficier d'un paiement couvrant tous les travaux de réparation immédiate. Ces travaux concernent les dommages matériels occasionnés à l'ouvrage.

Souscrire un contrat d'assurance de risques tel que l'assurance dommages ouvrage fait partie des conditions pour l'obtention d'un prêt par les banques. Cette décision est devenue effective après qu'une banque ait été condamnée par la Cour de cassation à abandonner sa créance. Cette condamnation était due à l'insolvabilité d'un client débiteur qui n'avait pas souscrit d'assurance dommages ouvrage. En effet, selon la Cour de cassation, la banque devait vérifier si le client avait contracté une assurance dommages intérêt ou pas avant d'accorder le prêt.

Pour obtenir une vente chez le notaire

Si vous souhaitez mettre votre bien en vente dans les 10 ans qui suivent la livraison de votre construction, il est préférable d'avoir votre assurance dommages ouvrage. Si vous ne l'avez pas, l'acte de vente le mentionne. Le notaire vérifie son existence et le notifie à l'acheteur si celle-ci est manquante. Ce dernier peut alors diminuer le prix de votre bien en utilisant cet argument. En somme, il peut s'avérer compliqué de vendre une maison sans assurance dommages ouvrage.

Qu'arrive-t-il en cas de non-souscription d'une assurance dommages ouvrage ?

Le professionnel risque des sanctions pénales s'il ne souscrit pas d'assurance alors que le particulier n'est pas sanctionné par la loi. Toutefois, plusieurs risques existent. Si le particulier sollicite les services d'un constructeur de maisons individuelles, le prêt peut lui être refusé. En effet, la loi oblige le banquier à vérifier certains points. Ce dernier remarquera donc la particularité dans le dossier. Si des malfaçons apparaissent, la maison peut se vendre plus difficilement. En cas de problèmes, les responsabilités devront être établies avant que le particulier ne soit indemnisé. Or, la décision de justice et la recherche qui s'ensuivent peuvent prendre des années.

Quelle est la procédure à suivre en cas de sinistre ?

Pour déclarer un sinistre à son assureur dommages ouvrage, il y a plusieurs étapes à suivre. Il faut commencer par déclarer le sinistre décennale à son assureur par lettre recommandée et avec accusé de réception. La déclaration doit être faite dans les cinq jours suivant le sinistre. L'assureur quant à lui a un délai de 60 jours après avoir reçu la déclaration pour rendre et notifier au titulaire du contrat sa décision. Ce délai peut être allongé à 135 jours pour les cas complexes.

Si l'assuré accepte cette offre, il est indemnisé sous 15 jours. S'il refuse, il doit faire parvenir cette décision là encore par lettre recommandée et avec accusé de réception. Il peut alors commencer ses travaux et jouir d'une avance qui représente les 3/4 de l'indemnité refusée.

Combien coûte l'assurance dommages ouvrage ?

Le prix de l'assurance dommages ouvrage se paie lors de la souscription, en une fois. Il est calculé en fonction de la nature de l'ouvrage, des travaux à réaliser, mais aussi des conditions de réalisation. La présence ou pas d'une étude au sol est également prise en compte. Viennent ensuite la conformité des normes en vigueur avec la conformité des produits, la compatibilité du volet architectural avec son environnement et sa qualité. Enfin, on compte également la présence d'un maître d'oeuvre ou d'un architecte ou même d'un bureau de contrôle.

Généralement, pour la construction d'un bâtiment à 100 000 euros, les prix sont compris entre 3 et 5% du coût des travaux. Plusieurs compagnies d'assurance ont toutefois choisi une prime plancher qui se situe entre 2500 et 4000 euros. Il est très risqué de construire sans souscrire une assurance dommages ouvrage, pensez- y avant d'entamer vos travaux de construction.

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