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Garantie décennale : quels recours du vendeur constructeur contre le loueur d’ouvrage ?

Contours de la responsabilité du constructeur vis-à-vis du maître d'ouvrage

L'arrêt rendu le 12 novembre 2020 vient rappeler que "les dommages qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun." Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Faisons le point sur cet aspect en particulier.

La responsabilité du constructeur vis-à-vis du maître d'ouvrage varie en fonction de la position dans laquelle on se trouve. Soit avant, soit après la réception des travaux. Rappelons que la réception prend acte par l'acceptation de l'ouvrage, avec ou sans réserve. Avant la réception, le constructeur répond des dommages sur le fondement du droit commun de la responsabilité. S'il a conclu un contrat de louage d'ouvrage, il devra répondre de sa responsabilité sur ce fondement en particulier.

Après la réception des travaux, les responsabilités des articles 1792 et suivants du Code civil pourront être recherchées (nous parlons ici de la garantie décennale), uniquement si la construction est bien un ouvrage. A défaut d'ouvrage, seule la responsabilité contractuelle du professionnel s'applique. Les dommages doivent relever de la garantie décennale, autrement dit affecter la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à son usage de destination. En sachant que la gravité des désordres peut évoluer au fil du temps et que cette question est bien souvent sujette à débats.

Vendeur de l'immeuble : quelle place dans la garantie décennale ?

En matière de construction, une même personne peut avoir plusieurs rôles successifs. Et plusieurs qualités qui se succèdent également. C'est le cas du vendeur d'un immeuble, qui cède le bien dans le délai de 10 ans à compter de sa réception. A l'origine, ce dernier a le titre de maître d'ouvrage. Il est donc à l'origine de la construction et des travaux sur l'immeuble.

Mais, le fait de vendre l'immeuble le transforme en constructeur. Est en effet considéré comme constructeur de l'ouvrage celui qui vend l'ouvrage qu'il a fait construire ou qu'il a construit. A ce titre, il est donc tenu de la garantie décennale à l'encontre des acheteurs puisque tout constructeur est tenu de répondre des désordres sur l'ouvrage en vertu de la garantie décennale. S'il doit indemniser ces derniers, quelle action a-t-il à l'égard du constructeur initial ? Doit-il alors agir en qualité de constructeur ou bien de maître d'ouvrage ?

Cette question revient bien souvent sur le devant de la scène et les juges doivent alors y répondre. Et ce d'autant plus que cette interrogation revêt une importance élevée en pratique. En sachant que tout dommage qui relève d'une garantie légale ne peut pas donner lieu à une action sur la base de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Maître de l'ouvrage et transmission de la garantie décennale

Le principe est que la garantie décennale est transmise avec la propriété de l'immeuble auquel elle se rattache. Nous partons donc du principe que les acheteurs successifs d'un même immeuble peuvent agir sur ce fondement, dans le délai de 10 ans (délai pour actionner la garantie décennale). Et ce, y compris pour l'ensemble des dommages qui naissent avant la vente. L'action est à mener à l'encontre des constructeurs, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Cependant, le fait de pouvoir agir par ce biais ne signifie pas que le maître de l'ouvrage n'a plus la possibilité d'utiliser la garantie décennale. En effet, le maître de l'ouvrage peut l'exercer lorsqu'elle a pour lui un intérêt certain et direct. Ce constat est repris par les juges qui rappellent bien souvent cette prise de position.

La vente entraîne le transfert de la propriété de l'immeuble. La garantie décennale se transmet de son côté à l'acquéreur. Ainsi, s'il souhaite utiliser la garantie légale du constructeur, le maître d'ouvrage doit apporter la preuve d'un intérêt certain et direct. Ce vendeur qui doit indemniser l'acheteur, quand il a un intérêt certain et direct, peut toujours exercer une action sur la responsabilité décennale contre l'assureur de l'entreprise. En excluant une action sur la responsabilité contractuelle de droit commun.

Recours en garantie du maître d'ouvrage et règles de prescription

Qu'en est-il des règles de prescription en matière de garantie du maître de l'ouvrage envers l'entreprise qui a réalisé les travaux après la vente de l'immeuble ? Le contexte est ici celui d'un maître d'ouvrage ayant vendu son immeuble avant l'expiration du délai de 10 ans à compter de la réception finale de l'ouvrage. En la matière, la prescription du recours est fonction de la qualité du maître d'ouvrage.

Puisqu'il est réputé constructeur de l'ouvrage (lorsqu'il vend l'immeuble dans le délai de 10 ans après la fin des travaux), il répond de la garantie décennale. La question se pose alors de savoir si le maître d'ouvrage perd sa qualité du fait de la vente de l'immeuble. Est-il strictement considéré comme un constructeur ou bien possède-t-il les deux casquettes (constructeur et maître d'ouvrage) ?

Et sur cette question la Cour de cassation est stricte. Elle considère en effet que le vendeur ne perd pas sa qualité de maître d'ouvrage et ce, même après la vente de l'immeuble. Il peut donc parfaitement bien agir sur le fondement de la garantie décennale dans le délai des 10 années à partir de la réception de l'ouvrage. Le tout dans le cadre du recours du maître d'ouvrage à l'encontre du locateur d'ouvrage.
On peut donc en conclure que le fait de vendre son bien fait que le maître de l'ouvrage est réputé constructeur. Pour autant il ne s'agit pas d'un constructeur à part entière. Il conserve ses droits et obligations en qualité de maître d'ouvrage.

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